Wer zahlt bei Gewerbeimmobilien für Erneuerungen und Mängel?

Ebenso wie bei einer Wohnimmobilie geht es auch bei einer Gewerbeimmobilie darum, dass die gemietete Gebäudeeinheit stets vollumfänglich genutzt werden kann und keine Mängel vorhanden sind. Bei Letztgenannter ist dies umso wichtiger, da durch Schäden am Objekt möglicherweise auch die Ausübung des Geschäfts in Gefahr ist und wirtschaftliche Einbußen die Folge sein können. Deshalb wird auch dem Vermieter stärker daran gelegen sein, sein Objekt in ordnungsgemäßem Zustand zu halten.

Dabei kommt es auf drei Hauptbereiche an: die Instandhaltung, die Instandsetzung und die sogenannten Schönheitsreparaturen. In einigen Branchen wird vom Gesetzgeber vorgegeben, ob Mieter oder Vermieter für die erforderlichen Schritte finanziell aufkommen müssen. In anderen Bereichen ist das Festlegungssache. Umso mehr sollten Gewerbemieter auf alle Klauseln im Vertrag achten und mit dem Vermieter im Vorfeld vereinbaren, wer welche Kosten zu tragen hat. Das erspart im Ernstfall Unsicherheiten und gestaltet die Finanzen im Vorhinein besser kalkulierbar.

Welche Maßnahmen dienen zur Instandhaltung?

Die Instandhaltung einer Gewerbefläche ist eine Präventivmaßnahme und soll sicherstellen, dass Schäden gar nicht erst entstehen bzw. Erneuerungen und Reparaturen erst zu deutlich späteren Zeitpunkten nötig werden. Das bedeutet, dass entsprechende Maßnahmen dauerhaft in bestimmten Zeitfenstern durchgeführt werden müssen.

Für eine professionelle Wartung und Pflege empfiehlt sich deshalb, Experten für die unterschiedlichen Bereiche der Immobilie, auch Heizung und technische Apparate, mit der regelmäßigen Wartung und Inspektion zu beauftragen. Des Weiteren zählen zur ordentlichen Instandhaltung auch regelmäßige Reinigungsarbeiten der kompletten Gewerbeimmobilie. Der Gesetzgeber regelt, dass der Gewerbemieter für die genannten Bereiche aufkommen muss. Ziel ist es dabei, die Beschaffenheit des Objekts zu erhalten. Bezüglich der Kosten hat der Gesetzgeber jedoch eine Obergrenze festgelegt: Sie dürfen nicht mehr als zehn Prozent der Jahresnettokaltmiete betragen.

Auch hier ist eine detaillierte Planung vor Abschluss des Mietvertrags angebracht. Denn Kosten für Instandsetzungen fallen in wiederkehrenden Abständen an.

Wer trägt die Kosten für die Instandsetzung?

Im Gegensatz zur Instandhaltung ist der Vermieter für nötige Reparaturen verantwortlich, die nicht aufgrund von Abnutzung, Alterung oder durch witterungsbedingte Zustände hervorgerufen wurden. Gesetzlich ist der Eigentümer der Gewerbeimmobilie dazu verpflichtet, während der gesamten Mietdauer alle Mängel zu beseitigen, die den Mieter daran hindern, seinem Gewerbe in den angemieteten Räumen vollumfänglich nachgehen zu können, und die dem Ausgangszustand bei Übergabe widersprechen.

Vorsicht: Lassen Sie Ihren Gewerbemietvertrag unbedingt von einem Fachmann prüfen! Denn der Vermieter könnte alle Pflichten der Instandsetzung auch auf den Mieter übertragen. Damit Sie alle Kosten im Blick haben, sollten Sie im Vertrag genau vereinbaren, wer für welche Maßnahmen verantwortlich ist. Häufig angewandt wird zum Beispiel die Methode, einen bestimmten Betrag festzulegen, bis zu dem der Mieter für Renovierungen oder Reparaturen zuständig ist. Darüber hinausgehende Summen sind dann vom Eigentümer zu begleichen.

Was sind sogenannte Schönheitsreparaturen?

Bei Schönheitsreparaturen geht es nicht um Funktionalität, sondern in erster Linie nur um die Optik – und das auch nur im Inneren der Gewerberäume. Konkret sind damit die Wände, Fußböden, Fensterrahmen, Türen und ähnliche Bereiche gemeint. Wer übernimmt die Kosten für einen frischen Anstrich, für die Erneuerung eines zerkratzen Bodenbelages oder für das Anstreichen der Heizkörper? Auch das ist Festlegungssache. Wenn Sie Ihrem Vermieter überzeugend darlegen können, dass für den Erfolg Ihrer Tätigkeit beispielsweise als Raumausstatter oder Restaurantbetreiber ästhetische Gesichtspunkte entscheidend sind, lässt er sich womöglich darauf ein, die Kosten zu tragen. Aber auch hier kommt es ganz entscheidend auf die genauen Vereinbarungen im Mietvertrag an. Vermieter können darauf pochen, dass Schönheitsreparaturen erst durch die starke Abnutzung etwa infolge von erhöhtem Kundenaufkommen notwendig wurden.

Bei Unsicherheiten und Fragen zu Themen rund um die Pflichten von Mietern und Vermietern von Gewerbeimmobilien setzen Sie sich gerne mit Pfund Immobilien in Verbindung. Jürgen Pfund und sein Team stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Verfügung und unterstützen Sie zudem gerne bei der Suche nach einer geeigneten Gewerbefläche oder bei Verkauf und Vermietung.