Vorteile und Nachteile von Zwangsverkäufen

Es ist seit einigen Jahren Trend: Immobilien von verschuldeten Eigentümern per Zwangsversteigerung erwerben. Denn häufig kommen die Objekte so deutlich kostengünstiger unter den Hammer, und manche Käufer machen dadurch echte Schnäppchen. Auch die in finanzielle Schieflage geratenen Besitzer können in manchen Fällen als Gewinner daraus hervorgehen. Laut Statistik gibt es mehr als 10.000 Versteigerungstermine pro Jahr in Deutschland. Eine hohe Zahl! Für wen lohnt sich der Immobilienkauf auf diese Weise und welche Risiken bestehen?

Wer kann an öffentlichen Zwangsversteigerungen teilnehmen und wie laufen sie ab?

Wenn ein Immobilieneigentümer seine Schulden nicht mehr begleichen kann, ordnet das Gericht eine Zwangsversteigerung an. Gründe für ein solches Vollstreckungsverfahren sind zumeist Scheidungen, Jobverlust oder Krankheit der Eigentümer. Mittels der Objektversteigerung bekommen die Gläubiger schließlich doch noch ihr Geld. Zu diesem Zweck erteilt das Gericht einem neutralen Sachverständigen den Auftrag, den Immobilienverkehrswert zu bestimmen.  

Jeder über 18 Jahre alte Bürger kann, nachdem er beim zuständigen Amtsgericht eine Sicherheitsgebühr (10 Prozent des Verkehrswertes) gezahlt und seinen gültigen Ausweis vorgelegt hat, bei der Zwangsversteigerung mitbieten. Das Erstgebot muss mindestens 7/10 des anberaumten Verkehrswertes betragen. In der Regel dauert die Versteigerung 30 bis 60 Minuten. Für den Fall, dass niemand Interesse hat, werden weitere Versteigerungstermine veranschlagt – mit dem Vorteil, dass die Bedingung des Mindestangebots nun entfällt.

Wer profitiert, wer verliert?

Aufgrund der derzeitigen Immobilienpreise, die bislang auch von den Zinserhöhungen nicht wesentlich gedrückt wurden, kann es sich etwa für weniger finanzstarke Interessierte lohnen, an Zwangsversteigerungen teilzunehmen. Voraussetzung für einen möglichst niedrigen Preis bis unter den Marktwert ist allerdings, dass wenig Bietende zugegen sind. Während die Maklercourtage entfällt, muss der oder die Erstehende jedoch die Gerichtskosten für die Erteilung des Zuschlags und – wie bei klassischen Immobilienkäufen auch – die Grunderwerbssteuer und den Grundbucheintrag entrichten.

Neben dem besonderen Preisvorteil birgt eine Zwangsversteigerung aber auch Risiken, die Sie beim „normalen“ Immobilienkauf in dieser Form nicht zu erwarten haben. Das betrifft zum einen das Objekt selbst: Da Sie die Räumlichkeiten vor Ihren Geboten nicht betreten dürfen, können Sie nach der Ersteigerung eine böse Überraschung erleben. Gutachten, Fotos und weitere Informationen werden Ihnen zwar für gewöhnlich zur Verfügung gestellt, können aber leicht über den tatsächlichen Zustand oder die marode Bausubstanz hinwegtäuschen. Außerdem: Planen Sie Ihre Gebote im Voraus genau und ziehen Sie eine Gebotsgrenze. Das bewahrt Sie vor fatalen Fehlinvestitionen.

Zum anderen wären da noch die ehemaligen Eigentümer, die nicht immer freiwillig bereit sind, ihr Heim zu verlassen, sodass Sie eventuell einen Gerichtsvollzieher für die Räumung hinzuziehen müssen. Falls das Objekt vermietet ist, treten Sie mit sofortiger Wirkung als Vermieter oder Vermieterin in den abgeschlossenen Vertrag ein. Innerhalb einer gesetzlich vorgeschriebenen Frist gilt nach Ihrer Ersteigerung aber ein einmaligen Sonderkündigungsrecht.

Vor der Versteigerung zugreifen

Eine sicherere Angelegenheit für Käufer bietet die Option, eine Liegenschaft vor dem Zwangsversteigerungstermin zu kaufen. Voraussetzung dafür ist jedoch die Zustimmung aller Gläubiger wie Banken und Erbengemeinschaften. Und Sie müssen damit rechnen, dass sich der Immobilienpreis dann auf deutlich höherem Niveau und über dem Verkehrswert befindet.

Grundsätzlich ist es bei beiden Gelegenheiten sinnvoll, sei es Freihandverkauf oder Zwangsversteigerung, einen Profi als Unterstützung anzufordern. Die erfahrenen Makler von Pfund Gewerbeimmobilien bieten unter anderem ihre professionellen Marketingdienste an, um möglichst viele Kaufinteressenten und -interessentinnen zu erreichen.